Investir à Risoul

salut ce serait dans quelle résidence?

Salut à tous, merci de votre intérêt.
Ca serait un appartement dans une résidence de SARA, Bételgeuse ou Pégase, il y en a plusieurs en vente actuellement.

Pourquoi dis-tu que l'ennui c'est les locataires? Tu penses aux dégradations? Ou au paiement défaillant?

Jean-Louis

Bonjour,

Je vais à Risoul depuis plusieurs années pendant les vacances de février. Je loge aux Florins, à l'opposé des résidences Sara. Il me semble bien que les résidences Sara sont très animées et assez bruyantes. Beaucoup de jeunes étudiants français et étrangers y viennent souvent fêter leur fin de partiels ou autres et souvent d'ailleurs hors vacances scolaires. C'est peut être sur ce point qu'il te faut être le plus méfiant selon tes désirs.

Salut emicle.
Je comprends que chacun veut avoir son confort et sa tranquilité, mais est-il possible de refuser des étudiants qui ont envie de faire la fête? S'ils sont vraiment trop bruyants, la police veille non?
Notre achat potentiel est un 50m², je doute que les étudiants soient notre "clientèle" pour ce logement.

Ce que j'ai constaté, c'est que l'été, il n'y a que des familles, c'est cela qui nous plaît et qui nous donne une bonne image de Risoul.

Les questions qu'on se pose, c'est sur le remplissage l'hiver, les tarifs des appartements, les charges locatives, le syndic qui gère la résidence.

Jean-Louis

Jean-Louis comme dans toute station tu ne peux comparer la clientèle estivale(tout comme les tarifs de location et celle de pleine saison hivernale ; pourquoi dis tu que les étudiants ne seraient pas intéressés par un 50m2?....c'est justement la classe d'âge la + habituée à pratiquer la collocation.... bon courage dans tes projets en tout cas c'est à souhaiter pour toi que tu n'es pas trop éloigné géographiquement ,ça doit certainement être aussi un élément non négligeable à prendre en compte pour un bon suivi in situ de son bien immo

Ah, c'est justement parce que je ne connais pas la station l'hiver que je demande conseil, et que je vous lis.

A priori, et je dis bien "a priori", je pense qu'un 50m² sera occupé par une famille "aisée", ou deux familles qui veulent réduire les coûts de logement. Qu'une bande de 8/10 étudiants loue de temps en temps peut arriver, mais ça nécessite de coordonner plus de monde, et ça ne me semble pas le cas général. Les étudiants ont l'air d'avoir mauvaise réputation à ce point?

Nous habitons près de Marseille, donc, pas tout près non plus. Dans les charges, nous avons retenu une partie des frais que l'agence qui nous aidera à gérer nous facturera.

A-t-on une idée du taux de remplissage ou du nombre de nuitées facturées à Risoul, sur plusieurs années? Qui tiendrait des stats de ce genre? La Mairie, l'Office de Tourisme?

Jean-Louis

Salut jll13,

Pour l'investissement, je ne peux pas te répondre.
Mais perso, je demanderai les charges, je ne sais pas si les résidences que tu vises sont récentes mais "souvent" celles-ci plombent le tarif.
Attention au frais d'agence aussi qui peuvent vite grimper...
Aujourd'hui, tu peux essayer de gérer de ton côté avec internet, perso, je passe par des proprio et cela se passe bien dans 95 % des cas. De plus, c'est moins cher la plupart du temps pour le locataire enfin cela dépend aussi des proprio. Au pire, tu rémunères une personne de confiance sur place pour l'entrée et sortie des lieux pour éviter de faire la navette.
Après faudrait voir ce que donne Risoul en plein hiver histoire de se faire une idée à cette saison pour savoir si cela te plait toujours et des tarifs pratiqués (là je peux regarder ce que j'ai dans ma base mais forcement cela dépend des semaines). Tu peux peut etre déjà regarder dans une agence les tarifs pratiqués puis ceux par un propriétaire qui loue en direct sur le même type de bien et d'emplacement.

A+
Fifaclint

Moi, je parlais justement des résidences Sara l'hiver; il y a même eu un reportage TV sur les gendarmes qui ne pouvaient faire cesser les nuisances dans une de ces résidences car elles se répètaient tous les soirs et dans des appartements différents. Ce n'est pas forcément de tes futurs locataires dont je parlais mais de leurs voisins au sens large. Maintenant, l'été c'est sûr que cela doit être calme.
Pour être vraiment bien renseigné, il faudrait que tu trouves (peut être sur ce forum) un propriétaire dans une de ces résidences pour être averti de manière objective sur les avantages et inconvénients.
Sinon, la station en elle-même pour les familles c'est super été comme hiver.
Bon futur investissement

Au niveau des étudiants, je te confirme que beaucoup de semaines skis d'écoles d'études supérieurs et fac se font a Risoul. Imagine 500 étudiants qui arrivent, tu aura un aperçu de se que ça peut donner. C'est souvent dans de grandes résidences que nous allons. Par contre n'est pas peur des reportages, toutes les vacances des étudiants ne se passent pas comme ça, les apparts sont pas détruits en permanence !! C'est juste que ça peut être bruyant si tu es en même temps.

Je confirme pour les étudiants, Risoul est une station étudiante hors vacances scolaires.
Nous y allons cet hiver d'ailleurs...

Je connais bien Risoul, en particulier en période de vacances scolaires (zone de Marseille) et aussi les résidences de la SARA puisque j'y loge à chaque fois que j'y suis allé.
Grosso modo la station est pleine pendant les 2 semaines de la zone de Marseille en février/mars, pleine de marseillais évidemment. Je pense cependant qu'elle ne l'est pas durant les autres zones... (à confirmer!)

Si tu as les moyens d'investir, je te conseillerais plutôt de chercher vers le centre station (vers l'ESF), ou plutôt à l'opposé des résidences de la SARA... C'est nettement plus calme, c'est tout autant "ski au pied" et c'est plus joli en plus!

Ensuite question rentabilité, je ne sais pas trop... Il faudrait voir combien ça peut se louer et combien de semaines par an. Ayant déjà loué à Tignes une semaine de noël, je connais les tarifs pratiqués là bas, mais à Risoul... C'est sûr que ça ne doit pas être autant fréquenté que les usines de Savoie...
En tout cas, il ne faut pas que tu vises absolument la rentabilité économique, il faut que ça reste un achat pour le plaisir.

PS : est-ce que tu connais les autres stations du 05 avant de vouloir investir absolument à Risoul?
les Orres? Serre Che? Orcières? Montgenèvre?
As-tu déjà pensé à pousser jusqu'aux stations grenobloises? Les 2 Alpes, l'Alpe d'Huez, Chamrousse...

Bien, merci à tous pour vos réponses.

Justement, Risoul, c'est pour nous le très bon compromis: distance très raisonnable (2h30 à 3h maxi depuis chez nous, selon les embouteillages à Savines... mdr), station que l'on apprécie depuis des années l'été, domaine skiable très enviable l'hiver (même si les enfants skient actuellement en Haute-Savoie), station à taille humaine (très important), activités diverses (très important aussi), environnement proche entre Serre-Ponçon et le Queyras très plaisant, et un bilan de l'investissement plutôt positif.

Aller jusqu'à Grenoble (par exemple), c'est trop loin pour nous, ça ne serait que pour du rendement financier. Les autres stations, on ne connaît pas: il doit y avoir mieux que Risoul, je n'en doute pas, mais c'est comme dans tous les domaines, il doit aussi y avoir d'autres inconvénients. Et puis, quels sont leurs potentiels pour dans 10 ans? A Risoul, je vois SARA construire une résidence tous les ans/2 ans, je me dis qu'il doit y avoir des études qui indiquent que la demande va rester forte encore 10 ans (mais je me trompe sans doute, car je ne connais pas leur métier).

Bref, pas facile de se projeter. J'en viens à me dire que nos simulations financières sont trop optimistes (grosso modo, le bien serait auto-financé à 50%), et c'est justement ce que je cherche dans cet exercice, c'est que quelqu'un se fasse l'avocat du diable, et m'explique les difficultés du logement locatif saisonnier à la montagne (en général, et à Risoul en particulier - peut-être une caractéristique qui rend la station horrible l'hiver et que nous n'avons jamais envisagée).

Nous ne cherchons pas à investir à la montagne en général, nous avons une occasion d'investir à Risoul parce que nous aimons bien, que nous nous sentons à l'aise là-bas. Si ça ne se fait pas à Risoul, on investira sans doute dans un studio près de chez nous (pur rendement, aucun loisir).

Est-ce que certains d'entre vous ont acheté à la montagne? C'est quoi votre retour d'expérience?

Jean-Louis

Euh.... je n'ai pas vraiment pris le temps de lire le sujet en intégralité, promis je le ferai dès que possible, mais je crois pas que ça ait été mentionné encore....
Risoul ces derniers temps c'est pas la joie quand même. La SARA est en faillite, par conséquent la Sermont aussi, l'ouverture des remontées est pas garantie pour les années à venir. Bref, pas sûr que ce soit le bon endroit pour investir ces temps-ci.

ledauphine.com
ledauphine.com

steve_winwood merci, je vais lire tes articles.
J'étais à Risoul cet été, et en discutant avec les personnes qui y travaillent, nous étions avertis que la situation était difficile.

Ceci étant, avec des équipements qui ont coûté des millions, des investissements prévus pour 10 ou 20 ans (ou plus, sans doute), il n'y a aucune chance/raison que la station ferme.

La solution sera une reprise d'activité (Mairie ou exploitant tiers) en attendant le règlement de la gestion actuelle. Tu imagines un peu les remontées fermées? C'est pas seulement Sermont qui serait touché, c'est tout le village, toute l'économie locale.

De ce point de vue, je suis confiant. Ce n'est pas selon moi un souci de ce genre qui peut dévaloriser la station; ça peut la fragiliser temporairement, ralentir sa croissance, mais pas la faire disparaître. D'ailleurs, il serait intéressant de voir si le marché de l'exploitation des remontées mécaniques et ouvert, combien de groupes se précipitent...

Jean-Louis

jll13 ( 4 sept. 2013) disait:

Ceci étant, avec des équipements qui ont coûté des millions, des investissements prévus pour 10 ou 20 ans (ou plus, sans doute), il n'y a aucune chance/raison que la station ferme.

Je suis assez d'accord avec toi, effectivement il faudrait un concours énorme de circonstances pour que les remontées n'ouvrent pas. Les articles étaient parfois un peu trop pessimistes, mais les derniers sont plus positifs.
Ce qui a donné cette situation, j'en ai parlé avec les habitants du village (en bas de la station), selon eux ce serait plus une stratégie commerciale défaillante qu'un vrai "montage" financier.... mais bon, la partie financière était pas très transparente quand même il faut le reconnaître (un seul acteur qui possède les remontées + un tiers de hébergements si je dis pas de bêtises.... c'est peu courant en France).

Après, l'analyse va plus loin que la simple situation financière actuelle: tu vas acheter dans une station, un domaine skiable entier même, qui n'a pas investi de manière significative depuis plus de 5 ans. Selon les standards français, le domaine est plutôt grand (185km de pistes), mais franchement vieillissant (à mettre en perspective avec Serre-Che, Praloup, Montgenèvre, Orcières...) et pas très attractif au niveau animation/ambiance/activités (je crois que ca a été discuté dans les posts précédents); pour louer, ton prix devra se situer dans ces standards...

Ah, enfin un avis qui taille un peu dans le lard.
Si je te suis, si la station a un retard tel, il peut se passer deux choses:
- soit elle va s'éteindre parce que plus attractive, parce que plus au goût du jour (la demande chute);
- soit des investissements vont être réalisés, ce qui va drainer du monde (la demande augmente). Les impôts locaux vont augmenter, mais les revenus locatifs aussi.

Dans un cas, le bien perdra de la valeur, dans l'autre l'effet est incertain, plus probablement positif. Il est difficile de se projeter, mais tu m'as l'air de bien connaître le lieu: si tu avais la possibilité, pour quelle raison tu n'investirais pas à Risoul?

Jean-Louis

Je rejoins Steve Winwood, pas beaucoup d'investissements ces dernières années alors que toutes les usines savoyardes (et même les autres stations des alpes du sud) transforment leurs télésièges fixes en débrayables 6 places. Certes les moyens financier ne sont pas les même, mais c'est un signe.

Exemples : cet été il devait normalement y avoir un chantier d'un nous TSF4 qui relie l'arrière du domaine de Risoul jusqu'au pic de Chabrières. Tout le monde se réjouissait, un agrandissement du domaine à un endroit où le freeride est facilement trouvable.
Et bien ça n'a pas été fait...
Tout comme le TSF4 de liaison entre Vars et Risoul qui dure une éternité, entre 15 et 20 minutes la montée, ça fait des années qu'on entend des rumeurs que ça doit être changé.

Alors certes le prix des forfaits n'augmente pas (ou moins que les autres stations concurrentes), mais le manque d'investissement sur le domaine commence à se faire sentir.

Puis au niveau de la fréquentation, Risoul ça reste des familles de classe moyenne à 95% des cas en vacances scolaires, et une station étudiante pendant le mois de janvier/début février (va faire un tour sur les tour opérateurs tu verras les destinations proposées). La location d'un 50m² me paraît justement un peu ambitieuse pour louer à un tarif respectable...
Serre Chevalier, je pense que la clientèle est un peu plus aisée, rien que le prix du forfait, c'est 20 ou 30% plus cher...

De plus, l'été, la station n'a rien de très attractive, le domaine VTT ne vaut quasiment rien et la station n'investit pas dedans.
Typiquement, une station comme les 2 Alpes très orientée VTT, elle est remplie à un taux élevé l'été en plus de l'être l'hiver. Je ne dis pas d'acheter aux 2 Alpes mais il faut prendre conscience des atouts et faiblesses de chaque station quand tu as un minimum de rentabilité financière à avoir avec ton bien.

Après en étant limité aux stations du 04/05 c'est peut-être en effet Risoul qui est dans les mieux placées pour investir.
Les autres gros domaines sinon c'est Pra Loup avec Val d'Allos, Serre Chevalier. Je rajouterais aussi Montgenèvre, relié avec le domaine Italien de plus de 400km de pistes je crois.

Si je devais investir, je ne pense pas que ce serait à Risoul.

Et pour répondre purement à la question du locatif : le problème c'est que tu ne possède réellement rien ! Un couple d'ami avait cela, puis a vendu 3ans après. Problème de disponibilité des dates, d'appartements mal entretenu par les autres co-propriétaires, charges financières élevées compte tenu du temps passé dans l'appart.
Après tu peut toujours tomber sur la perle rare, mais ça reste un peu dangereux, de mon point de vue.
Etant propriétaire à la montagne (je suis parisien pourtant, bouh!!), même si cela coute plus cher, tu peux en profiter quand tu veux, et le louer suffisamment pour te rembourser tes charges. Maintenant il est vrai qu'on parle pas de la même somme ... Mais la tu possède vraiment quelque chose.

pageta ( 5 sept. 2013) disait:

Et pour répondre purement à la question du locatif : le problème c'est que tu ne possède réellement rien ! Un couple d'ami avait cela, puis a vendu 3ans après. Problème de disponibilité des dates, d'appartements mal entretenu par les autres co-propriétaires, charges financières élevées compte tenu du temps passé dans l'appart.
Après tu peut toujours tomber sur la perle rare, mais ça reste un peu dangereux, de mon point de vue.
Etant propriétaire à la montagne (je suis parisien pourtant, bouh), même si cela coute plus cher, tu peux en profiter quand u vux, et le louer suffisamment pour te rembourser tes charges. Maintenant il est vrai qu'on parle pas de la même somme ... Mais la tu possède vraiment quelque chose.

Sauf erreur de ma part, il est question d'achat et non de multipropriété !

Au temps pour moi, j'étais parti sur la multi-propriété !!

Bonsoir à tous, effectivement pageta, il s'agit d'un achat et non d'un time-share. On choisit de louer, mais si on veut, on profite de notre appartement (été comme hiver la semaine qui nous convient). C'est cette double possibilité qui nous convient.

Je comprends toutes les remarques même si je ne suis pas un habitué des sports d'hiver. Le fait que la station soit sous-équipée est peut-être un avantage, non? Ca veut dire que l'attractivité peut encore monter si des investissements sont réalisés. Ensuite, il y a un point qui fait partie de ce que j'apprécie: ça reste familial sans prétention, c'est pas l'usine, et les gens ne se prennent pas pour des autres... si vous voyez ce que je veux dire.

Je viens là de résumer les deux gros atouts: distance raisonnable pour pouvoir ne profiter. Prix d'acquisition encore acceptable. C'est quoi le prix moyen d'un 50m² à Serre-Chevalier? Si le prix est 20% plus élevé (en suivant le ratio des remontées mécaniques), la location 20% plus chère, la rentabilité sera identique (voire plus faible car je vais m'endetter sur plus longtemps, à un taux légèrement plus élevé ). Et je n'irai jamais (because trop loin)! Comme je l'ai dit, autant mettre cet endettement au service d'un T2 dans ma ville. Tu investirais où SideWindeR13?

Bref, plus on discute, plus ça devient intéressant.
Encore merci de vos éclairage,

Jean-Louis

jll13 ( 5 sept. 2013) disait:

Ah, enfin un avis qui taille un peu dans le lard.
Si je te suis, si la station a un retard tel, il peut se passer deux choses:
- soit elle va s'éteindre parce que plus attractive, parce que plus au goût du jour (la demande chute);
- soit des investissements vont être réalisés, ce qui va drainer du monde (la demande augmente). Les impôts locaux vont augmenter, mais les revenus locatifs aussi.

Dans un cas, le bien perdra de la valeur, dans l'autre l'effet est incertain, plus probablement positif. Il est difficile de se projeter, mais tu m'as l'air de bien connaître le lieu: si tu avais la possibilité, pour quelle raison tu n'investirais pas à Risoul?

Jean-Louis

jll13 ( 5 sept. 2013) disait:

Bonsoir à tous, effectivement pageta, il s'agit d'un achat et non d'un time-share. On choisit de louer, mais si on veut, on profite de notre appartement (été comme hiver la semaine qui nous convient). C'est cette double possibilité qui nous convient.

Je comprends toutes les remarques même si je ne suis pas un habitué des sports d'hiver. Le fait que la station soit sous-équipée est peut-être un avantage, non? Ca veut dire que l'attractivité peut encore monter si des investissements sont réalisés. Ensuite, il y a un point qui fait partie de ce que j'apprécie: ça reste familial sans prétention, c'est pas l'usine, et les gens ne se prennent pas pour des autres... si vous voyez ce que je veux dire.

Je viens là de résumer les deux gros atouts: distance raisonnable pour pouvoir ne profiter. Prix d'acquisition encore acceptable. C'est quoi le prix moyen d'un 50m² à Serre-Chevalier? Si le prix est 20% plus élevé (en suivant le ratio des remontées mécaniques), la location 20% plus chère, la rentabilité sera identique (voire plus faible car je vais m'endetter sur plus longtemps, à un taux légèrement plus élevé ). Et je n'irai jamais (because trop loin)! Comme je l'ai dit, autant mettre cet endettement au service d'un T2 dans ma ville. Tu investirais où SideWindeR13?

Bref, plus on discute, plus ça devient intéressant.
Encore merci de vos éclairage,

Jean-Louis

Jean-Louis, ce qu'on essaie de dire (sans trop en faire non plus, on ne prévoit pas l'avenir, surtout pas sans habiter sur place) c'est que globalement, la station de Risoul et le domaine de la Foret Blanche sont sur une pente descendante... Tu as l'air d'un naturel optimiste et c'est plutot agreable a lire, mais j'ai peur que tu sous estimes ce que signifie le manque d'investissement sur le domaine: la station a du retard, elle perd de la notoriété, des clients qui partent dans les stations alentours et qui ne reviendront pas. Les investisseurs sont loin de se précipiter sur la reprise de la station, crois-moi (je bosse quand même dans ce milieu!) si c'était une belle affaire la CDA ou Labellemontagne se précipiteraient pour reprendre la station! (cf. la vente des 2 Alpes il y a 4 ans...).
Sidewinder a raison de le souligner: il y a de grosses lacunes sur le domaine, la liaison (qui pouvait être considérée comme efficace il y a 15 ans...) est loin des standards actuels. Et le prix du forfait, s'il n'est pas complètement exorbitant par rapport à Serre Che, a beaucoup augmenté quand même (sur le blog de Vars il y avait une étude quelque part je crois, 1€ par an voire plus ces dernières années, sans aucun investissement!!). Et malgré tout ça, des résultats négatifs...

Voilà (entre autres) pourquoi je n'investirais pas à Risoul....une des autres raisons étant que j'ai la chance d'avoir déjà un hébergement familial à........Risoul!

Ca n'empêche pas que c'est peut être ce qu'il te faut, ce que tu recherches (une certaine "tranquilité" sans prétention, une clientèle diverse et variée, un domaine skiable ensoleillé sans où tu prends le temps de skier sans faire la course).

A titre personnel, et si j'avais les moyens (j'en suis trèèèès loin, du haut de mes 24 ans) je préférerais par exemple investir dans un endroit carrément plus calme et nature pour une résidence secondaire, type le Queyras ou Areches en Savoie, en abandonnant toute perspective de rentabilité....
En étant plus objectif, je te conseillerais de regarder Montgenèvre, à la fois familial et plus dynamique, avec une station gérée par la Mairie et qui ne risque pas trop de faire faillite. Ou encore de jeter un oeil à Puy Saint Vincent. Praloup se modernise aussi beaucoup ces derniers temps, mais je ne connais pas du tout la station et l'endroit. (Edit: en relisant, je vois que Sidewinder et moi on a à peu près les mêmes avis d'ailleurs!)

Je rejoins Steve sur la totalité...

Bon après il y a un détail qui me dérange pour quelqu'un qui veut investir en station de ski... On est quand même à la montagne, et la montagne c'est fait pour skier en premier. Et le soucis c'est que tu sembles emballé par la station mais en été. Tu ne la connais pas l'hiver, tu ne sais pas comment elle est fréquentée (c'est Marseille montagne avec les inconvénients que ça apporte), tu ne sais pas comment est le domaine....
Bref pour moi tu ne connais pas assez la station pour investir.

Après bien sur je n'ai aucun ordre à te donner ni à te dire ce que tu as à faire avec ton argent, tout comme lui je suis jeune mais on est tous les 2 passionnés par la montagne. Je me suis déjà renseigné sur le prix de l'immobilier (studios de 20 à 30m en grosses stations de Savoie et Isère), sur l'argent que ça peut rapporter chaque année, le prix des charges annuelles, seul l'emprunt reste flou.

J'ai également vu que tu comptais y monter 1 à 2 fois l'hiver et l'été, donc 4 ou 5 fois maximum par an si je comprends bien. C'est quand même pas souvent, et l'argument de "c'est plus près risoul que serre Che" ça ne tient pas vraiment...
Dixit via Michelin : 13009 Marseille -> risoul 3h11
13009 Marseille -> serre Che 3h51

Il faudrait que tu t'y rendes durant les vacances scolaires de février de la zone de Marseille au moins pour voir comment c'est.

Et pour te répondre, si je devais investir, ce serait uniquement en Isère Savoie ou haute Savoie... Si j'habite plus tard en région lyonnaise, grenobloise, ou par la bas quoi.
Sinon de Marseille, je ne connais justement que Risoul... Praloup y'a pas assez de neige donc je bannis, orcières ça a l'air sympas mais c'est trop "Marseille montagne", les orres je connais par été, mais l'hiver c'est comme orcieres, il reste donc Serre Che, et Montgenevre, et PUY ST. Vincent (domaine petit par rapport aux deux dernières)
Ce serait Serre Chevalier là pour moi comme ca.

SideWindeR13 ( 6 sept. 2013) disait:

C'est quand même pas souvent, et l'argument de "c'est plus près risoul que serre Che" ça ne tient pas vraiment...
Dixit via Michelin : 13009 Marseille -> risoul 3h11
13009 Marseille -> serre Che 3h51

A vrai dire je suis même sceptique sur les 40 min de différence. Il faudrait plutôt faire le calcul jusqu'à Risoul 1850 (a priori JL veut investir en haut, pas au village en bas).

Et là sur GMaps:
Marseille > Risoul 1850: 2h50
Marseille > Chantemerle: 3h03

Bref, pas une grande différence quoi. Bon pour monter à Montgenèvre c'est un peu plus...

N'oublie pas de contacter des agences pour avoir une idée du pourcentage qu'elles prennent sur les locations

Si tu te situes pas trop loin de la station, le mieux étant de louer par toi même ou via une personne de confiance. Ca s'est déjà vu que le loueur surplace dise : non non, la station n'est pas pleine, votre logement est vide, et encaisse quand même, au black. Sans parler de pratiques courantes, ce serait jeter la pierre sur une majorité d'honnêtes gens, il faut faire gaffe de pas te faire prendre pour le touriste qui investit dans les Alpes, et que certaines personnes se permettent d'arnaquer.

steve_winwood ( 6 sept. 2013) disait:

SideWindeR13 ( 6 sept. 2013) disait:

C'est quand même pas souvent, et l'argument de "c'est plus près risoul que serre Che" ça ne tient pas vraiment...
Dixit via Michelin : 13009 Marseille -> risoul 3h11
13009 Marseille -> serre Che 3h51

A vrai dire je suis même sceptique sur les 40 min de différence. Il faudrait plutôt faire le calcul jusqu'à Risoul 1850 (a priori JL veut investir en haut, pas au village en bas).

Et là sur GMaps:
Marseille > Risoul 1850: 2h50
Marseille > Chantemerle: 3h03

Bref, pas une grande différence quoi. Bon pour monter à Montgenèvre c'est un peu plus...

Nan nan y'a au grand minimum 30 minutes de plus de route entre risoul 1850 et serre Che, je connais la route

Side, quand tu viens de Marseille et que tu vas vers Serre Che ou Risoul, l'itineraire se sépare au rond-point avant l'entree a Montdauphin.
A partir de ce point tu as:
- 20 km de route de montagne jusqu'à Risoul 1850.
- 35 km de fond de vallee jusqu'à Chantemerle (avec la traversee de Briancon qd mm...)

A toi de voir comment tu roules, mais 13min de difference seulement c'est tout à fait cohérent! 40min en revanche ca fait beaucoup...

Parce qu'il ne doit faire la route que les samedis après-midi

piilou68 ( 6 sept. 2013) disait:

Si tu te situes pas trop loin de la station, le mieux étant de louer par toi même

Jll13 est du coté de Marseille donc cela fait un peu loin en tout cas pour la remise des clés sur place et l'état des lieux. Par contre effectivement il faut trouver quelqu'un sur place pour gérer l'état des lieux et la remise des clés même si cela peut se faire sans. Par contre pour les réservations, pas la peine d'utiliser un intermédiaire, enfin c'est mon avis.

Salut à tous, encore merci de vos conseils.

Juste pour préciser, je ne connais pas la station l'hiver je n'y vais que l'été, car je ne sais pas skier. Les enfants ont appris ailleurs (Haute-Savoie).

Bref, personne ne serait intéressé par Risoul (sauf ceux dont les parents y ont investi... mdr), on s'oriente peut-être vers autre chose, peut-être moins "compliqué"? Pourtant, l'altitude est bonne, le domaine skiable très correct (si je lis les prospectus), la proximité avec Marseille est assurée, la station est loin d'être morte l'été, il y a Embrun et le Queyras pas loin, les prix achat/location sont dans la bonne moyenne (pas trop bas, pas inaccessibles non plus), il y a un déficit d'équipement qui peut conduire à une décision de relance des programmes pour la rendre plus attractive, mais non, non, non, personne n'y mettrait des billes!

Le problème des autres solutions, c'est que ce ne sont pas des compromis: toutes celles à +250 km les rendent trop loin pour un week-end prolongé, celles qui ont les télésièges les plus modernes... sont aussi celles dont le prix au m² m'est inaccessible, idem pour celles qui ont un équipement de haut standing ou des activités estivales très recherchées (c'est logique), celles qui sont proches et abordables ne disposent que de 2 descentes... bref, comme je ne crois pas aux miracles, je trouve que les autres solutions ne sont pas mieux...

En discutant avec un collègue qui skie souvent, j'ai rencontré les mêmes difficultés à trouver le juste compromis. A l'issue de tout cela ressort maintenant Les Orres. Nous ne connaissons pas, mais nous allons peut-être y aller pour voir à quoi ça ressemble.

Encore merci à tous, discussion très enrichissante, et qui m'a évité de me précipiter.

Jean-Louis

tu dois bien connaitre le coin toi

steve_winwood ( 6 sept. 2013) disait:

SideWindeR13 ( 6 sept. 2013) disait:

C'est quand même pas souvent, et l'argument de "c'est plus près risoul que serre Che" ça ne tient pas vraiment...
Dixit via Michelin : 13009 Marseille -> risoul 3h11
13009 Marseille -> serre Che 3h51

A vrai dire je suis même sceptique sur les 40 min de différence. Il faudrait plutôt faire le calcul jusqu'à Risoul 1850 (a priori JL veut investir en haut, pas au village en bas).

Et là sur GMaps:
Marseille > Risoul 1850: 2h50
Marseille > Chantemerle: 3h03

Bref, pas une grande différence quoi. Bon pour monter à Montgenèvre c'est un peu plus...

jll13 ( 8 sept. 2013) disait:

Salut à tous, encore merci de vos conseils.

Juste pour préciser, je ne connais pas la station l'hiver je n'y vais que l'été, car je ne sais pas skier. Les enfants ont appris ailleurs (Haute-Savoie).

Bref, personne ne serait intéressé par Risoul (sauf ceux dont les parents y ont investi... mdr), on s'oriente peut-être vers autre chose, peut-être moins "compliqué"? Pourtant, l'altitude est bonne, le domaine skiable très correct (si je lis les prospectus), la proximité avec Marseille est assurée, la station est loin d'être morte l'été, il y a Embrun et le Queyras pas loin, les prix achat/location sont dans la bonne moyenne (pas trop bas, pas inaccessibles non plus), il y a un déficit d'équipement qui peut conduire à une décision de relance des programmes pour la rendre plus attractive, mais non, non, non, personne n'y mettrait des billes!

Le problème des autres solutions, c'est que ce ne sont pas des compromis: toutes celles à +250 km les rendent trop loin pour un week-end prolongé, celles qui ont les télésièges les plus modernes... sont aussi celles dont le prix au m² m'est inaccessible, idem pour celles qui ont un équipement de haut standing ou des activités estivales très recherchées (c'est logique), celles qui sont proches et abordables ne disposent que de 2 descentes... bref, comme je ne crois pas aux miracles, je trouve que les autres solutions ne sont pas mieux...

En discutant avec un collègue qui skie souvent, j'ai rencontré les mêmes difficultés à trouver le juste compromis. A l'issue de tout cela ressort maintenant Les Orres. Nous ne connaissons pas, mais nous allons peut-être y aller pour voir à quoi ça ressemble.

Encore merci à tous, discussion très enrichissante, et qui m'a évité de me précipiter.

Jean-Louis

Les orres ou orcieres, effectivement, ça peut être un choix... Ça reste Marseille montagne, mais ce sont deux stations qui me paraissent plus dynamiques que risoul. 2 stations qui également vivent plus l'été grâce à leur bike park, réputés pour être dans les 3 meilleurs des alpes du sud (avec Montgenèvre). Du coup l'été ça doit être plus vivant que risoul!
J'y suis déjà allé aux orres l'été, et oui il y a un peu de monde, c'est loin d'être mort.
Après ce sont deux domaines un peu moins attractifs l'hiver que risoul, c'est plus petit.
J'avoue que c'est difficile de choisir

Mais honnêtement, tu devrais jeter un coup d'œil à ce qu'il se fait sur montgenèvre et pour quel tarif. Le village est vraiment plus beau qu'aux orres, orcières, ou risoul (dans une moindre mesure).

Les gars, on discute calmement, chacun à le droit de dire ce qu'il pense. Si je viens prendre des avis, c'est que justement, les choses ne sont pas évidentes.

Montgenèvre, je vais regarder aussi SideWindeR13, merci.

Sébastien, je crois aussi que lorsque les gens font la fête, c'est plutôt bon signe. Le problème de la tranquillité est généralisé. Je lisais les avis pour Les Orres il y a quelques minutes, l'épisode des 1500 hongrois! Difficile de lutter avec des cas pareils. Donc je ne considère pas que Risoul soit "hors jeu" à cause de cela. Je l'ai écrit, je pense que les atouts objectifs sont réels.

On parle souvent de Marseille-montagne, ou de la banlieue de Marseille pour Vars/ Risoul ou Les Orres, mais avec cette distance c'est aussi ce qui ramène des clients, non?

Pour vous taquiner, je connais le lieu idéal, qui a tout, et même plus que vous pouvez imaginer... mais c'est hors de prix! Alors soyons raisonnables, et ne demandons pas tout et son contraire.

Jean-Louis

Bonjour à tous,
Je viens de rentrer de congés et, de voir vos commentaires (super en tout cas) sur les différentes station de nos alpes du sud, pour essayer d'apporter ma contribution, voici Jean Louis mon expérience d'achat :
J'habite Salon de Provence, mon épouse voulait absolument investir sur Orcières, j'aime bien cette station mais au niveau difficulté pistes (disons que c'est correct sans plus), bon hors pistes aussi, mais mon épouse y voyait le coté (aprés ski) car elle ne ski plus (c'était la piscine, la patinoire...etc..).
Et puis il y avait Risoul, qui nous plaisait beaucoup, bonne station, très bon domaine, (j'ai skié tout un hiver sur Vars/Risoul), un peu loin...
Et puis les Orres......et là coup de coeur, moi je connaissais depuis pas mal de temps la station :
station des années 1970 (mais ça passe pas trop mal)
pas trop grande, tres bonnes pistes, et excellent hors pistes,
et puis je voulais des mélèzes et la j'étais servis...finalement nous avons acheté (apres un bon rapport qualité/prix) un T2 aux Orres, il y aura 4 ans.
Je voulais surtout une station qui investit dans l'avenir( Patinoire, agrandissement du domaine et de la station, remontées rapides, et puis aussi la distance, et le coté sympa)
Voilà

Salut mitchedeprovence, merci de ta contribution au débat (en général) et à ma recherche (en particulier).
Une chose que tu ne précises pas (si ce n'est pas indiscret, bien sûr): tu occupes cet appartement ou tu le loues à d'autres skieurs? C'est une question fondamentale, car il s'agit pour moi de trouver quelque chose qui nous plaît, mais qui va plaire à d'autres aussi! Du coup, si tu le loues, quel est ton taux de remplissage (été/hiver)?

Donc, Les Orres tient la corde avec Risoul. Côté distance, c'est presque pareil selon moi, non?

Jean-Louis

Nous avons décidé avec mon épouse de ne pas "louer" pour en faire un revenu, d'une part parce que nous avons 5 enfants tous grands maintenant et que les enfants( et petits enfants) veulent profiter du ski, et de plus nous, nous y montons tous les 15 jours l'hiver, hors vacances de févier (zone B), car c'est aussi un constat dans toutes les stations des Alpes du Sud tu trouveras beaucoup de monde à Noël et en février/mars(zone B). Nous y montons aussi l'été et les enfants aussi, mais ça reste l'hiver (du début de la saison jusqu’à la fin de saison) ou nous y allons le plus.
C'est vrai que je suis toujours un fan de ski, depuis 45 ans.
Concernant la distance (circulation correct, autoroute à 130km/h)
Lançon de Provence ==> les Orres : 2h20
Lançon de provence ==> Risoul (station) : 2h45
oui une petite 1/2 heure de plus.

attention !
tu loueras bien pdt les vacances, sauf Paques où quasiment tout et fermé, le reste du temps pour louer tu devras tomber le tarif.
Les gens sont fainéants, les locs "skis aux pieds" se louent bien, pour le autres, les tarifs chutent.
Pour te faire une bonne idée, tu vas sur le bon coin et tu regardes à quels prix se louent les locations qui ressemblent à la tienne.
Regarde aussi du coté des charges, et l'état du batiment, celà est tres variable.

qui ça ?

Oui, bien sûr, je ne compte pas le louer TOUTE L'ANNEE. Je souhaite au moins pouvoir le louer correctement pendant les vacances d'hiver et de Noël, et probablement 1 mois l'été. Le reste du temps, je comprends qu'ils soit vide, et c'est àç ce moment-là que nous en profiterons si nous en avons envie.

Cela dit, ça fait un taux de remplissage ne location saisonnière que je considère comme correct, et qui me permet de couvrir une partie des dépenses.

Jean-Louis

Tu devrais bien le louer pour les vacances de noël et les vacances de février (toutes zones confondues).
et puis quelques semaines par ci ou par là en Janvier ou Mars.
Pâques : Rien, sauf quand les vacances sont début avril et avec un bon enneigement......
L'été : grosses concurrences avec les tours Opérateurs et les Agences.
comme exemple cet été aux Orres : studio 6 personnes centre station : 190€/semaine

Sébastien Viret ( 8 sept. 2013) disait:

tu dois bien connaitre le coin toi

??
(C'est ironique ou pas?)

Oui...

steve_winwood ( 9 sept. 2013) disait:

Sébastien Viret ( 8 sept. 2013) disait:

tu dois bien connaitre le coin toi

??
(C'est ironique ou pas?)
j avoue c était ironique parceque si tu mets peut etre une quarantaine de minute l été c loin d etre le cas l hiver notament si il neige enfin il n y a pas de quoi mal le prendre la réalité de la route n est pas toujours celle du gps

Sébastien Viret ( 9 sept. 2013) disait:

j avoue c était ironique parceque si tu mets peut etre une quarantaine de minute l été c loin d etre le cas l hiver notament si il neige enfin il n y a pas de quoi mal le prendre la réalité de la route n est pas toujours celle du gps

Comme tu veux, mais au moins quand tu balances un truc appuie avec quelques arguments, ça évitera qu'on te les demande ensuite (tu nous as fait exactement le même coup sur le sujet "Ski de Printemps"!).

Bon pour ma part je maintiens les temps que j'annonce, même si je suis mis en minorité