Loi Demessine et stations moyennes

Les Echos 17-06-05 (suite) :

Odalys est également présent sur ce massif avec trois opérations réalisées à Saint-François-Longchamp sur le domaine de Valmorel ou à Pra-Loup, dans les Alpes-de-Haute-Provence. « Ce sont des stations en perte de vitesse qui n'ont pas su prendre en charge l'après-ski », affirme le responsable, qui étudie, dans les Alpes du Sud, un gros projet à Orcières-Merlette et un autre à Vars », et ouvre cette année à Pelvoux une petite résidence de cinquante logements équipée de jacuzzis qui, comme les deux installées près de Serre-Ponçon, a vocation à fonctionner en été. « N'ouvrir qu'en hiver ne serait pas intéressant. Pour espérer une rentabilité comprise entre 3 et 5 %, l'été doit représenter 20 à 25 % du chiffre d'affaires global », explique Sylvain Briot. Les Pyrénées ne sont pas oubliées avec une résidence à Peyragudes, près du col de Peyresourde, « qui marche très bien l'été », deux programmes à Saint-Lary (logements) et à Font-Romeu (100 appartements), tous deux avec piscines, dont les ouvertures sont prévues en décembre 2006. Les ZRR de bord de mer sont moins nombreuses. C'est pourquoi Odalys se contente d'une quarantaine de petites maisons à Solenzara, en Corse, et de 130 logements au Verdon-sur-mer, à proximité de l'embouchure de la Gironde, « où le remplissage est difficile car la clientèle étrangère est peu présente ». A la campagne, la société parie sur le Périgord avec l'ouverture à Montignac en juin 2006 d'une résidence de 100 logements construite en partenariat avec le promoteur Marignan avec qui elle s'est également associée en bord de rivière à Rignac, dans l'Aveyron. De même, elle ouvre ce mois-çi une résidence à Pressac, en Dordogne, en association avec Actif +. « A terme, tous ces programmes devront prévoir des animations, en particulier pour les enfants, est persuadé le responsable. S'il veut se démarquer des formules de logements en gîtes, le tourisme vert devra inventer des activités. »

Bons et mauvais sites :
D'autres exploitants, de taille plus modeste, se sont aussi fortement mobilisés, comme la firme d'origine britannique Eurogroup dont 30 % des 30 résidences (12.000 lits) sont localisés sur des ZRR. Situées à Valloire, Valmeinier, Saint-Jean-d'Arves, Saint-Sorlin-d'Arves, Orcières 1850 et Peyragudes, elles ont été construites en partenariat avec des promoteurs, comme Duguesclin-Elige, Languedoc Aménagement, Maulin Montagne Participation et Capri. Le plus attaché au dispositif demeure LVR, dont le gérant, Michel Ramos, a fondé cette société il y a cinq ans « avec l'objectif, grâce aux ZRR, de faire construire des résidences sur des sites intéressants ». Aujourd'hui, les trois quarts des 12 résidences - 5.000 lits au total - dont il est le gestionnaire se situent à Pra-Loup, Orcières-Merlette et Vars. Souhaitant travailler « très en amont sur la conception avec les promoteurs », il répond peu souvent favorablement - 2 fois sur 25 en un an - aux sollicitations de ceux qui viennent lui proposer « des produits déjà figés ». Il a collaboré avec Elige, le lyonnais Generim et le montpelliérain Primus. Il commence cependant à s'inquiéter de la profusion de constructions. « La clientèle n'est pas extensible et je crains qu'il y ait bientôt des dégâts », n'hésite-il pas à affirmer.
Tous les sites ne constituent pas de bonnes opportunités. « Nous refusons de commercialiser dans des sous-stations telles que Valmeinier, sous prétexte d'avantages fiscaux », explique ainsi Jacques Tessier, responsable immobilier de la Sopep, la société de commercialisation du groupe GPD, une des plus anciennes SCPI françaises. Il se contente aujourd'hui de vendre un programme de 25 appartements remis à neuf à Mongenèvre, au-dessus de Briançon, sur un domaine skiable, la Voie lactée, partie intégrante du site des futurs jeux Olympiques d'hiver de Turin.

Pierre-Olivier Toumieux, PDG du groupe Lagrange, se montre également réservé. Présent dans les ZRR de Savoie (à la Toussuire avec Eiffage et au Corbier), des Pyrénées (à Saint-Lary, « où les 400 lits sont surbookés en été », et à Font-Romeu, « où l'offre est insuffisante », du Lot et du Périgord (près de Rocamadour et à Montignac « où la moitié des logements sont vendus à la clientèle étrangère », il n'a fait construire dans ces zones, depuis trois ans, que deux résidences « sur un total de 10 à 15 par an ». Il s'inquiète notamment de la vogue des constructions en Maurienne. « L'offre des 3 étoiles standard y est très supérieure à la demande », constate-t-il.

Le promoteur MGM Constructeur est sur la même longueur d'onde. Un seul de ses projets de résidence, le Hameau du rocher blanc - 180 appartements livrables à Noël 2006 à Serre-Chevalier -, est en ZRR. « Nous n'avons fait que répondre à une demande de la commune parce qu'il s'agissait d'un bon emplacement, explique Gabriel Mingeon, directeur commercial. Que le site ait été en ZRR n'a été que la cerise sur le gâteau. » Le groupe étant axé sur le haut de gamme, il lui est difficile de les proposer à moins de 100.000 euros, la limite au-delà de laquelle le dispositif fiscal ne s'applique plus.

Elige, du groupe Vinci, se dit au contraireséduit par les zones. « Les résidences que nous y construisons représentent en moyenne 30 % de l'ensemble de nos réalisations », calcule Gilbert Peyne, directeur régional Rhône-Alpes et responsable national de la société pour cette activité. « Notre régle est de pouvoir nous associer avec un gestionnaire digne de ce nom sur des sites susceptibles d'être remplis en hiver comme en été afin d'offrir aux acquéreurs une rentabilité comprise entre 4 et 5 % s'ils choisissent d'occuper leur bien quatre semaines par an et entre 4,5 et 5,5 % dans le cas contraire. »

A lire ces articles, on dirait qu'il y a ponctuellement sur-capacité de ces résidences de tourisme, avec un risque de taux d'occupation en baisse pour bon nombre d'opérations...

Quand on sait que le marché du ski ne progresse plus en quantité, et que ces stations moyennes (du fait de leur taille ou de leur situation géographique) ne peuvent prétendre attirer une clientèle nouvelle en grand nombre (des étrangers par ex.), on peut se demander à qui ces résidences prennent-elles des clients ?
A d'autres hébergements locaux ? à d'autres stations moyennes ?

Comme elles génèrent des retombées importantes sur le C.A. des RM, les stations concernées s'équipent et ont une meilleure attractivité; l'Etat a bien calculé son coup dans la mise en place de ces mesures fiscales, mais les stations ont-elles su profiter au mieux de cette opportunité ?

Ca nous promet des séjours ski à prix bradés dans plusieurs stations des Alpes ou des Pyrénées ! Pour remplir, les gestionnaires devront baisser les prix, un peu comme dans les années 90, quand les Arcs faisaient venir des cars de tchèques ou des polonais pour 1 000 F tout-compris la semaine en janvier, RM comprises...