Comment fonctionne un prêt immobilier?

les banques se sont arrangés depuis 2000 a te faire payer ton remboursements anticipés parce que si tu les rembourses tu leur fais perdre de l'argent ... c'est joli non ?

benzonico ( 7 avr 2009) disait:

Là comme ça, tu te trompes sur une chose c'est que tu rembourses une partie du capital et tu payes des interets sur chaque mensualité donc ton somme*taux est faux. Et en général tu payes aussi une assurance qui va te couter des sioux.

Sans parler d'assurance pour le moment, on va pas compliquer la chose ^^'

Mais je pige pas comment un simulateur trouve 72 620€ de coûts d'emprunts pour 200 000€ sur 15 ans à 4.25%, donc je voudrais comprendre d'ou peut sortir un tel chiffre surtout.
Avec mon calcul le crédit ne coutait que 8500€ c'était bien mieux, ils devraient prendre cette formule ^^'

Le 4,5% correspond au taux par an.
Donc chaque année tu payes 4,5% de ce qu'il te reste à rembourser.
Si tu rembourses 1000€ par mois sur 15 ans, tu rembourses en tout 180000€ mais cela représente un emprunt d'environ 125000€ à 4,5%.
Pour le remboursement anticipé je ne sais pas ce qui se fait mais perso il me semble que je ne peux pas, faudrait que je relise mon contrat.

je dirais que c'est 4.25% par an.
donc chaque année tu ajoutes 4.25% à ce qu'il te reste à payer.
c'est qu'une hypothèse, a vérifier..

Les remboursements anticipés sont fortement pénalisés les premières années (c'est là où les banques banquent un max !), mais au bout de 5 ans, ça devient raisonnable en général...

Par mois et non par an le taux si je ne m'abuse... Je me suis trompé dans mon mail précédent.

Mig ( 7 avr 2009) disait:

Le 4,5% correspond au taux par an.
Donc chaque année tu payes 4,5% de ce qu'il te reste à rembourser.
Si tu rembourses 1000€ par mois sur 15 ans, tu rembourses en tout 180000€ mais cela représente un emprunt d'environ 125000€ à 4,5%.
Pour le remboursement anticipé je ne sais pas ce qui se fait mais perso il me semble que je ne peux pas, faudrait que je relise mon contrat.

Ah ok!!! tout de suite ça s'éclaire.

Merci beaucoup

Je veux bien des précisions sur les coûts éventuels de remboursements par anticipation si quelqu'un en sait plus.

un jour y'a qqes années comme je comprenais pas d'où sortaient les montants que me donnait le simulateur, je m'étais remise aux maths pour trouver la relation entre capital emprunté, taux, remboursements mensuels et durée du prêt, et après qqes heures de prise de tête j'avais fini pas trouver une formule qui me donnait les mêmes résultats que le simulateur (en fait si on considère le capital restant à rembourser au mois n, en fonction du capital au mois précédent et des autres paramètres, ça se présente comme une suite arithmético-géométrique dont il fallait trouver la relation de récurrence puis la formule générale). Je te détaille pas tout le calcul mais voilou la formule générale (ben oui, je me disais bien que ça re-servirai un jour et j'avais gardé cette feuille de calculs ) :

si on appelle c le capital emprunté, n la durée de l'emprunt (en mois), t le taux mensuel (= taux annuel divisé par 12) et m le montant des mensualités de remboursement, ça donne:

c = m ((1 + t)^n -1) / t (1 + t)^n

quand j'avais testé ça donnait les mêmes résultats que le simulateur donc je m'étais dit que je m'étais pas gourrée...
(mais ça m'intéresse que tu me le confirmes, ou pas...)

Ouah la classe Oo

Le jour où je me pointerais chez le banquier avec cette formule, il fera moins le malin

Je te fais confiance pour le résultat, j'ai pas le courage de calculer :-/

Ca me paraît pas mal ta formule SR. J'avais la flemme de poser le problème mathématiquement donc j'essayais avec des mots mais c'est sûr que c'est plus simple avec des formules.

colonelhati ( 7 avr 2009) disait:

Je te fais confiance pour le résultat, j'ai pas le courage de calculer :-/

Va donc dans excel T'as toutes les fonctions dont t'as besoin: PMT, PPMT, PV...

Oui mais non...

Excel et moi ça fait 12, et je ne suis pas concerné dans l'immédiat par tout ça. Je suis plus en réflexion et je voulais comprendre comment le coût d'un crédit pouvais être si important.

Endorphin ( 7 avr 2009) disait:

colonelhati ( 7 avr 2009) disait:

Je te fais confiance pour le résultat, j'ai pas le courage de calculer :-/

Va donc dans excel T'as toutes les fonctions dont t'as besoin: PMT, PPMT, PV...

Et un petit tableau pour jouer:
ride-it.net

fouille ici

http://www.meilleurtaux.com/

ouais j'ai déjà vu ce site, il ont des simulateurs, toussa, toussa, mais j'avais pas vu de truc expliquant comment tout ça marchait.

Mais comme déjà dit, je ne cherche de toute façon rien de concret pour le moment.

colonelhati ( 7 avr 2009) disait:

ouais j'ai déjà vu ce site, il ont des simulateurs, toussa, toussa, mais j'avais pas vu de truc expliquant comment tout ça marchait.

Si tu peux ouvrir le tableau que j'ai poste, meme sans rien toucher tu verra clairement comment ca marche avec un paiement fixe et une part I (interets) et P (principal) qui s'ajuste.

J'avais pas vu, faut que je m'habitue aux edits de posts ^^'

Merci bien

Edit : il y a une erreur dans le tableau, la case E14 n'est pas modifiée automatiquement.

t'as cette formule pour calculer ton capital a partir de la mensualité(m) que tu veux mettre par mois (n : nbre de mois)

__________m x (1-(1+t/12)^(-n))
Capital = ----------------------------------
_________________ t/12


ou cette formule pour déterminer la mensualité en fonction du capital emprunté (c), du taux (t) et du nombre de mois du crédit (n)

_________________ c x t/12
Mensualité = -----------------------------
________________ 1-(1+t/12)^(-n)

apres tu remplaces et tu vois
de rien

droogies ( 7 avr 2009) disait:

les banques se sont arrangés depuis 2000 a te faire payer ton remboursements anticipés parce que si tu les rembourses tu leur fais perdre de l'argent ... c'est joli non ?

heu spa vrai du tout, c'est une option qui doit être négocié lors de l'ouverture du prêt. et pratiquement toute les banques le font.

je t'invite grandement a passer par un courtier style meilleur taux,ect.... qui négocierons bien mieux que toi et notamment ces options (remboursement anticipé ou partiel, frais de dossier, suspention de remboursement,ect...). faut bien sur être prêt a changer de banque.


bon, quand j'ai acheté, c'etait la période faste et toutes les banque se battaient pour obtenir un nouveaux client. peut être aujourd'hui les conditions sont plus difficile.

colonelhati ( 7 avr 2009) disait:

Edit : il y a une erreur dans le tableau, la case E14 n'est pas modifiée automatiquement.

Oops en effet.. en meme temp tu lui mets la valeur du pret dans la case et c;'est bon

tout a fait d'accord avec snow addict
quand j'ai fait mon emprunt je suis allé voir les 5 principales banques, où dans chaque agence je connaissais tres bien les directeurs. Pas d'autres crédits sur le dos, 20% d'endettement demandé, bons revenus, pas d'incidents de paiement, des placements.... bref un bon profil de d'jeuns bien sous tout rapport.

Je suis également passé par un courtier, quand j'ai montré les offres a mes potes ils ont halluciné; ils n'avaient jamais accordés une telle offre en direct.

Le courtier a également trouvé une assurance (car la banque frappe pas mal), pas de frais en cas de remboursement anticipé, pas de frais de dossier.

Faut pas hésiter à négocier pour les prêts, leur laisser croire qu'on va éventuellement leur prendre l'assurance, c'est des marchands de tapis...

Un truc quand meme, sachant qu'au debut tu rembourse enormement les interets et tres peu le capital il arrive un moment, quand tu as payé tout en en grosse partie les interets, ou il devient completement aberant de rembourser le pret par anticipation.
Si vraiment à un moment tu as le pognon pour le faire place le ca te rapporteras plus.

Straight-Down ( 7 avr 2009) disait:

Quand tu as payé tout en en grosse partie les interets, ou il devient completement aberant de rembourser le pret par anticipation.

Tu as tord: le cout reste le meme jusqu'a la fin c'est juste que le principal est plus bas et les interets payes donc plus bas mais les interets que tu paye sur ton principal ont toujours le meme taux. Bref si le taux est plus haut que ce que tu penses gagner ailleurs paye le meme si c'est le dernier mois sinon garde le jusqu'a la fin.

Argh! je n'ai pas mes tableaux d'amortissement sous les yeux mais il m'avait semnblé qu'au debut le montnt de remboursement des interets etait plus elevés que celui du capital.

JuBouleeg ( 7 avr 2009) disait:

t'as cette formule pour calculer ton capital a partir de la mensualité(m) que tu veux mettre par mois (n : nbre de mois)

__________m x (1-(1+t/12)^(-n))
Capital = ----------------------------------
_________________ t/12

c'est pas la même que la mienne, alors voilou comment j'avais trouvé la mienne :

donc :
capital -> c
durée prêt -> n (en mois)
taux mensuel -> t
montant remboursé chaque mois -> m
intérêts -> i

on décompose par mois :

c_k : capital dû au mois k
i_k : intérêts dûs au mois k
k varie de 1 à n+1, avec c_1 = c , i_1 = i et c_n+1 = i_n+1 = 0 (on a fini de payer)
dc_k = capital remboursé pendant le mois k
di_k = intérêts remboursés pendant le mois k

on peut écrire :

(1) c_k+1 = c_k - dc_k
(2) i_k+1 = i_k - di_k
(3) di_k = c_k * t (chaque mois on paye les intérêts sur le capital restant à rembourser en appliquant le taux mensuel)
(4) di_k + dc_k = m
(5) m * n = c + i

en applicant (4) dans (1) pour remplacer dc_k, ça donne:
c_k+1 = c_k - m + di_k
puis en appliquant (3) pour remplacer di_k :
c_k+1 = (1 + t) c_k - m , c'est la formule de récurrence, à partir de laquelle j'obtiens comme formule générale pour n'importe quel mois j:
c_j = (1 + t)^(j -1) * c_1 - m * (1 + t)^(j - 1) / t

avec c_1 = c, et c_(n + 1) = 0, en posant j = n + 1, ça donne :

0 = (1 + t)^n * c - m * (1 - (1 + t)^n) / t

et donc c = m * (1 - (1 + t)^n) / t * (1 + t)^n

(c'est la formule que j'ai mise plus haut, au signe près, j'avais dû me gourrer...)

et i = m * n - c


colonel, pour faire plus simple, chaque mois tu rembourses comme intérêts le montant de ton capital restant à rembourser multiplié par le taux mensuel. Donc au début tu payes beaucoup d'intérêts et pour un montant de remboursement mensuel fixe, tu rembourses donc peu de capital. Mais comme chaque mois le capital restant à rembourser diminue, les intérêts mensuels diminuent aussi et la part du remboursement mensuel qui correspond au remboursement du capital augmente. Donc comme dit SD, vers la fin la part des intérêts est minime et tu ne rembourses quasi plus que du capital...

pour le remboursement anticipé c'est simple et partout pareil :
* soit tu paies 3% du captial restant à rembourser.
* soit tu paies les 6 prochains mois d'interets.
Dans tous les cas, ca coute des sioux, mais c'est negociable a la signature et des fois ca peut etre intersessant surtout dans cette periode de baisse des taux....

slow_rideuze ( 7 avr 2009) disait:

ben SD disait pas que le taux changeait....

Non mais il expliquait qu'il etait inutile de payer par anticipation sur la fin. C'est faux car le cout d'empreint reste le meme c'est juste que le principal restant a payer devient minime.

sinon le plus avantageux c'est le crédit à capital constant.

Le principe est de rembourser à chaque échéance le même montant de capital. Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, le montant total de l'échéance (capital remboursé constant + intérêts) diminue progressivement au fil du temps.

Par rapport à un crédit à échéance fixe de même montant et de même durée, ce crédit a un coût global nettement moins important.

karnaag ( 7 avr 2009) disait:

Par rapport à un crédit à échéance fixe de même montant et de même durée, ce crédit a un coût global nettement moins important.

Cout global oui mais cout reel (present value) non car l'argent que tu as mis au debut (grosses mensualites initiales) aurait pu etre investi ailleurs.

Il n'y a pas de miracle

oui et non, tes échéances diminuent et te permettent de réinvestir ailleurs.

karnaag ( 7 avr 2009) disait:

oui et non, tes échéances diminuent et te permettent de réinvestir ailleurs.

La je n'ai pas le temps mais je ferais un exemple comparatif ce soir. Les couts de credit calcules pour la valeur presente (donc pour etre revendu a un autre preteur par exemple) seront les meme (et c'est normal.. Les banquiers ne font pas de cadeaux ca se saurait )

voila 150000 euro sur 15 ans a 4.5 % =1149 euro

pour la capacité 1000 euro sur 15 ans a 4.5 % =135192

remboursement anticipe 3%

ce n'est pas un tableau d'armortissemnt que tu cherches?

regarde a gauche "votre tableau d'armortissement "il ne te reste plus qu'a mettre la somme.
meilleurtaux.com