Investissement en ZRR

Le principal risque concerne la perte en capital. Ce n'est un mystère pour personne qu'à la fin de la période obligatoire de nombreux appartements se retrouvent en vente en même temps ce qui provoque une baisse des prix. Il faut donc prévoir de laisser passer l'orage et de conserver le bien quelques années de plus.
Il faut bien mesurer la rentabilité réelle sans tenir compte des simulations fantaisistes des promoteurs. Notamment faire très attention au couts des travaux d'entretien ; ils sont minimes au départ mais au bout de neuf ans tout est à refaire.
De ce côté, les résidences de luxe sont les plus dangereuses. Il y a un risque spécifique que les copropriétaires ne fassent que le minimum pour les parties communes ce qui déprécie le bien.
Enfin faire bien attention à choisir un endroit vivant l'été.
A la montagne, l'hiver couvre les frais, l'été fait les bénéfices...

_philippe a egalement raison sur les 2 points qu'il evoque car il y a fort a parier qu'a l'issue des 9 ans de bail obligatoire, beaucoup d'investisseurs au sens strict du terme qui n'ont rien a faire de la station, voudront revendre d'ou surement beaucoup de biens sur le marché et pas de plus-value voire meme beaucoup de peine a revendre a prevoir car dans les stations en zone ZRR il y a en general beaucoup de residences de tourisme et donc beaucoup de biens qui vont se liberer en meme temps...

Il faut aussi preciser que meme si le bail obligatoire est de 9 ans, il faut attendre 20 ans pour ne pas avoir a reversé prorata temporis la TVA dont on a ete exonéré a l'achat du bien !

Enfin, il est clair qu'au terme des 9 ans, le bien sera sans aucun doute "usé" car le rythme des locations est tres elevé et pour parler de ma propre experience, la societe de location n'est pas tres regardante lors de l'etat des lieux... Mon appt a 3 ans et il a deja souffert => exemples: plusieurs eclats de l'email de la baignoire de la taille d'une piece de 2 euros a croire que les occupants se baignent avec leur godasses de ski ! je ne parle pas non plus des parties communes deja bien abimées...

Ceci etant dit, la société de gestion est sensé faire des travaux d'entretien et rendre l'appart dans un etat correct au terme du bail... On verra ce qu'ils appellent correct...

A mon avis un investissement qui est fait uniquement pour des raisons fiscales est voué a l'echec.

Il faut se poser la question de savoir si j'aurais fait ce même investissement sans l'avantage fiscal.

L'avantage fiscal ne doit être qu'un plus pour l'investissement.

Lors de la revente le futur acquéreur n'aura plus cet avantage fiscal. Donc si ce bien n'esixte que par l'avantage fiscal initial, ce bien ne vaudra plus grand chose !

Il parait qu'à la fin des 9 ans de bail obligatoir même si les propriétaires se désengagent les parties communent (type montées d'escalier...) permettent de garder le statut de résidence de tourisme pendant 3 ou 6 ans?

d'apres ce que j'ai compris dans mon bail, a la fin des 9 ans, la societe de gestion peut proposer aux proprios de refaire un nouveau bail ou simplement abandonner cette residence en tant que residence de tourisme. Des lors qu'un nouveau bail est proposé et que certains proprietaires l'acceptent, le statut de residence de tourisme est maintenu. Les proprios qui refusent beneficient de leur appart a titre privé mais ne pourront s'opposer a l'usage de la residence en soi comme residence de tourisme...

cela dit, j'ai cru comprendre qu'en general, les societes de gestion renouvellent rarement car avec l'anciennete du batiment leur charge d'entretien augmentent et la residence perd de son attrait. De surcroit, ce n'est interessant pour eux que si un grand nombre de proprios voire la totalité reconduit le bail...